Я, Наталья Агафонова, корреспондент "Вечерней Москвы", познакомилась с агентством "Moscowforyou " на выставке "Недвижимость 2002", очень удачно сняла с их помощью квартиру и поэтому с удовольствием согласилась вести рубрику "Информация" сайта MoscowForYou и www.arenda-remont.ru. Надеюсь, мои обзоры будут Вам полезны.

СОВЕТЫ АРЕНДОДАТЕЛЯМ

Сдать квартиру надолго и хорошим людям
Плюсы и минусы различных схем сдачи в аренду
Как найти хороших арендаторов? Как сократить время на их поиск? Как убедиться, что перед вами человек, которому можно доверить квартиру и ее содержимое?
О беспроблемных квартирантах, заботящихся о съемной квартире, как о своей, мечтает любой собственник московской жилой недвижимости, для которого аренда - постоянный источник дохода.
По мнению риелтеров, сдающиеся в столице квартиры можно разделить на три категории. Для собственников квартир разного уровня свои пути поиска «беспроблемного арендатора».
Квартира в центре.
Квартира в центре к тому же с дорогими ремонтом и мебелью ежемесячно может приносить немалый доход. Часто сдать такую квартиру сложнее, чем расположенную в спальном районе. В этом случае поиск арендатора сводится к двум схемам.
Путь первый – сдавать самим. Путь второй – заключить эксклюзивный договор на сдачу квартиры с агентством.
Итак, представим себе ситуацию. Вы решили сдавать свою квартиру сами, не нанимая агента или агентство, работающее под вашу квартиру. То есть вы просто позвонили и внесли свою квартиру в московскую квартирную базу.
Плюс в этой ситуации очевиден. В случае сдачи квартиры арендной платой с посредником делиться не придется.
Самый главный минус самостоятельной сдачи в аренду – временные и эмоциональные затраты. Ведь все придется делать самим: рекламировать, отвечать на звонки, ездить показывать. Желающих снять дорогую квартиру в центре столице относительно немного. В этом секторе рынка предложение значительно превышает спрос. Следовательно, у потенциальных арендаторов есть выбор.
Интересоваться квартирой по телефону будут многие: в основном, агенты. В среднем только у одного из двадцати позвонивших - реальный клиент на вашу квартиру.
Возникают проблемы и с показами. У «дорогих» клиентов постоянно что-то меняется. До вашей квартиры они могут не доехать. Ситуация, когда хозяин изо дня в день тратит время на показы, а клиенты «не доезжают», весьма распространена.
Часто бывает и так. Кандидат в арендаторы приехал и квартира ему в общем-то подходит, но вы не сходитесь в деталях. Например, в сроке аренды или форме оплаты. В результате каждый остается при своих интересах. Клиент едет смотреть очередные аппартаменты. А ваш труд по поиску арендатора продолжается.
По второму пути стоит пойти, если вам жалко времени и своих сил. Вы платите агентству, сдавшему вашу квартиру.
В Москве сейчас распространены две схемы работы по «эксклюзивным» договорам.
Жесткий «эксклюзив» – договор с одной риелтерской компанией. Заключается на определенное время, в течение которого агентство полностью представляет ваши интересы. Рекламирует аппартаменты, ведет переговоры с потенциальными арендаторами, показывает квартиру (если передаете ключи). Как правило, реклама компаний рассчитана именно на ту категорию клиентов, которых вы хотели бы видеть своими арендаторами. В случае сдачи квартиры московские риелтеры за свои услуги берут от 30 до 100 процентов от месячной арендной платы. Минус жесткого эксклюзива – агентства не дают стопроцентную гарантию сдачи вашей квартиры. Кроме того, риелтерские фирмы за простой квартиры никаких штрафных санкций не несут.
Пойдя по пути «мягкого эксклюзива», вы сможете заключить столько договоров, сколько сочтете нужным. Вашими партнерами могут стать любые риелтерские фирмы. Условие одно, агентству, подобравшему вам квартирантов, вы оплачиваете те же 30-100 процентов от месячной стоимости квартиры. Для вас - оптимальная форма работы, для агентств – малопривлекательная. Ведь риелтерам не выгодно тратить средства на рекламу вашей квартиры, когда вокруг столько конкурентов по ее сдаче.
Квартира в «спальном» районе
Для сдачи в аренду ухоженных квартир в «спальных» районах схема отлажена. Достаточно хозяину позвонить в одно или несколько агентств, как к квартире будет проявлен интерес. Эта категория на арендном рынке наиболее ликвидна. Платить риелторским компаниям за сдачу в аренду, как правило, ничего не нужно.
Но возникает вопрос. Во сколько агентств позвонить? В одно или десять, двадцать?
После заявки в десяток компаний быстрый подбор арендаторов вам обеспечен. К тому же, вам есть из кого выбирать себе жильца.
Но уже спустя несколько дней, вас может охватить ужас. Дело в том, что ваши номера телефонов прошли по городской базе данных. Это значит, что воспользоваться ими смогут не только те десять агентств, в которые вы позвонили, но и представители остальных двухсот. Готовьтесь к тому, что в течение нескольких лет изо дня в день вам придется отвечать на вопросы: сдана ли квартира и когда она будет пересдаваться.
Такая перспектива не радует? Тогда позвоните в одно агентство и попросите маклеров не обмениваться информацией с другими риелтерскими компаниями. В этом случае после сдачи квартиры вы спокойно спите по ночам и не вздрагиваете при каждом телефонном звонке.
Но, обращаясь в одно агентство, надо понимать, что процесс сдачи даже самой ликвидной «однушки» может затянуться. А время, как известно, деньги. Выбор клиентов также будет сведен к минимуму. К тому же, потенциальные арендаторы, не увидев на квартире ажиотажа, начинают торговаться. Так что нужно быть готовым к тому, что сдавать квартиру придется несколько дешевле, чем вы рассчитывали.
Хозяевам «неликвида»
Сдача квартиры в доверительное управление риелтерской компании – неплохой выход для собственников неликвидных квартир. Традиционно наименьшим спросом при сдаче в аренду пользуются пустые, без телефона новостройки и квартиры, требующие серьезного ремонта. Доверительное управление рекомендуется в случаях, когда не опасаешься за сохранность содержимого квартиры.
Как же «управляют» агентства квартирами? Собственник доверяет риелтерской компании управление своей недвижимостью, например, в течение года. Агентство гарантирует хозяину арендную плату вне зависимости: сдается квартира или нет. Риелтеры берут на себя и подбор арендаторов, и наблюдение за соблюдением ими условий договора.
Гонорар агентства бывает разным: от одной месячной оплаты в год до ежемесячной дельты – разницы между арендной платой клиента и хозяина.
Агентства, работающее с доверительным управлением, пытаются огородить себя и вас от неприятностей. Помимо первого меяца оплаты арендаторы в обязательном порядке вносят залог за телефон и состояние квартиры. Ряд агентств требует внести еще и оплату последнего месяца проживания.
Но для риелтерской компании ваша квартира – только возможность зарабатывания денег. Трепетно относиться к ней никто не будет. В период действия договора вы лишаетесь возможностей: выбора клиента и наблюдения за своей квартирой. Реально заселяются и проживают в вашей квартире не те люди, которых хотите видеть вы. А те, кто готов въехать в вашу квартиру и заплатить за это деньги.
Риелторы передают друг другу рассказы о некогда уютных квартирах, раз сданных хозяевами в доверительное управление. Ободранные обои, испорченная мебель, разбитая сантехника, - далеко не полный перечень неудобств, доставленных арендаторами.
Поэтому схема, когда агентства управляют, работает в основном на «неликвиде».